光大证券：楼市“风水”到谁家？

2019-09-06 10:45:27 来源：灵梦网责任编辑：灵梦网编辑

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来源：光大证券

报告摘要

金融周期见顶转向，“风水轮流转”，“长尾”凸显。2015年前的“同步时代”成过往，“异步时代”持续，因调控从“一刀切”变为“一城一策”，2015年一线领涨，2016年二线领涨，2017-2018年三线领涨，2019年一线又率先回暖。同时，销售已放缓40个月，历史最长。

政策篇：由松趋紧，分化加大。首季“小阳春”后，4月起调控收紧。前7月调控收紧51次，4月来近40次，二线最高（70％），一线和2.5线卫星城其次（11-13％），2.7线都市圈和三线仅占2-4％。随着房价走软，本轮放松调控亦不少，前7月调控放松（不含人才和利率）32次，首季次数上升，6月后减少。调控方式一线偏边际，二线稍实质（松限价、远郊限购），其余线力度大（降房贷首付比、反向限价）。

融资篇：偏门紧，正门严。开发贷放缓，6月同比降至两年最低。按揭利率自2018年4季度有所下行，6月后止跌回升。23号文后信托投向房地产规模下滑。ABS等新型融资也呈现中止审核和收紧态势。海外债前4月同比大增124％，但5月后快速收缩，且发行人集中度高。

房企篇：大小房企分化减弱。随着高杠杆大房企融资收紧，39家房企2019年销售目标增速较2018年降低25pct。大浪淘沙后的小房企夹缝求生。销售额CR20回落。同时，大房企重回一二线，20家代表房企拿地金额一线上半年同比最快（59％），二线其次（32％），三线大降（-19％）。

轮动篇：“风水”转到哪一线？2019年一线显著回暖，二线其次，但2.5与2.7线热度褪去，三线整体趋冷。

一线：回暖最明显。18年下半年开始，一线楼市各项指标回暖力度最大（除房价受严控），但二季度后调控趋严，各指标高位放缓。一线回暖除了受2.5-三线热度不再、开发商重回基本面坚挺的一线外，供应放量和区域规划亦有利好。

二线：回暖稍弱，分化明显。二线拿地和投资回暖速度仅次一线，房价增速亦居第二。但内部冷热不均。抢人大战愈演愈烈，二线城市仍是主力。前7月全国共出台51项人才政策，二线占一半。

2.5线、2.7线：热度褪去。拿地和投资缩水，2.7线销售量价齐跌，内部分化亦较大。

三线：整体趋冷。受人口流出、棚改缩水和提前透支影响。

展望：来年“风水”到谁家？调控趋严，未来一段时间楼市或整体降温，逐线趋弱。一二线难回首季热度，但基本面支撑下回落较缓，三线和2.7线前期透支较大，或放缓较快，2.5线拿地和投资已放缓，未来销售下行压力难小。总体看，全国销售面积或仍将小幅负增，房价同比续缓，拿地面积同比降幅仍大，开工趋弱，施工先升后降，维持开发投资累计同比继续放缓的判断，预计到年底将降至5-8％。

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